De huizenmarkt is weer aangetrokken. Veel mensen hebben net een nieuwe woning gekocht of staan op het punt een nieuwe woning te kopen. Daarom hebben we drie columns geschreven over zaken die te maken hebben met de rechten en plichten van de koper als hij een woning koopt.
Lasten of beperkingen
De verkoper moet de koper op de hoogte stellen van lasten of beperkingen die verbonden zijn aan de eigendom van de woning, zoals erfdienstbaarheden, huurovereenkomsten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen. Deze lasten of beperkingen staan vermeld in het ‘eigendomsbewijs’ van de verkoper, maar kunnen ook voortvloeien uit een latere akte (bijvoorbeeld als er een recht van overpad is gevestigd of als er zendmasten zijn geplaatst). De notaris onderzoekt in principe alleen het eigendomsbewijs, tenzij hij reden heeft om aan te nemen dat niet alle rechten of plichten in dat eigendomsbewijs zijn vermeld. Als u meer zekerheid wenst, kunt u de notaris een ‘erfdienstbaarhedenonderzoek’ laten uitvoeren. Hiervoor zullen wel kosten in rekening worden gebracht.
Onderzoeksplicht
Ondanks de eigen onderzoeksplicht van de koper gaan de wet en de rechtspraak ervan uit dat de verkoper een mededelingsplicht heeft ten aanzien van gebreken die de verkoper kende of behoorde te kennen. Dit is met name van belang voor gebreken die niet direct zichtbaar zijn. De verkoper moet ervoor instaan dat de woning geschikt is voor ‘normaal gebruik’ (bewoning). De verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken die hij heeft opgegeven en waarmee de koper akkoord is gegaan.
De koper mag in principe afgaan op dat wat de verkoper hem meedeelt. Maar in het geval van zichtbare gebreken kan de koper zich niet passief opstellen; de koper moet dit onderzoeken.
Technische gegevens van de woning
De koper heeft recht op ontvangst van onder andere bouwtekeningen, bestekken, installatievoorschriften, gebruiksaanwijzingen en garantiebewijzen van de woning en de installaties, voor zover deze in het bezit van de verkoper zijn. Deze papieren kunnen bij het ondertekenen van de akte van levering worden overhandigd, of in de woning worden achtergelaten. Als de woning niet ouder is dan tien jaar is het mogelijk dat de woning gebouwd is met een garantie van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW), N.V. Woningborg-maatschappij Stiwoga, Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) of Woningborg N.V. of Bouwfonds Property Development B.V. Hoewel het GIW en de Stiwoga inmiddels geen garanties meer uitgeven, blijven de eerder door hen uitgegeven garantiebewijzen gelden. Deze garanties gaan meestal automatisch over op de koper; maar in sommige gevallen alleen als hiervan binnen drie maanden na de eigendomsoverdracht melding is gemaakt bij de betreffende instelling.
Belangrijk is ook dat de koper na eigendomsoverdracht het garantiecertificaat nodig heeft om een beroep te doen op de garantiebepalingen. De verkoper moet deze stukken ook bij de ondertekening van de akte van levering aan de koper overhandigen. De benodigde overschrijvingsformulieren kunnen worden opgevraagd op www.giw.nl, www.swk.nl, www.woningborg.nl.
Bezichtiging van de woning
De koper heeft het recht om vóór het ondertekenen van de akte van levering de woning nogmaals te bezichtigen. U maakt hiervoor een afspraak met (de makelaar van) de verkoper.
